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lunes, 7 de julio de 2014

OBLIGACIONES FISCALES CASAS RURALES Y VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO


     
         Son muchas las dudas que los propietarios de alojamientos turísticos han planteado en relación con las obligaciones fiscales y sistema de tributación de los alojamiento de  casas de turismo rural,   apartamentos turísticos, y sobretodo de las recientes “viviendas de uso turístico y no es de extrañar, pues estamos inundados de normativa y  regulaciones  que ha su vez contienen exenciones y excepciones a las exenciones.
       
        Existe una consulta vinculante realizada a la Agencia Tributaria de fecha 13/01/2014 con el nº V0030-14, que detalla las obligaciones en el IAE, IVA e IRPF del alquiler de casas rurales con fines turísticos, pero no recoge las excepciones que deben aplicarse a esa regla general.

        Para saber exactamente a que obligaciones fiscales esta sujeto cada establecimiento turístico la pregunta que le harán en la Agencia Tributaria es ¿presta servicios complementarios al alquiler?,  pero la pregunta siguiente debería ser ¿La normativa turística sobre su establecimiento le obliga a presta algún servicio?

        Voy a aclarar esta pregunta, intentando compaginar la normativa turística con la tributaria. Voy a dividir los tipos de establecimientos en  dos bloques, ya que cada uno lleva un régimen fiscal, totalmente diferente.


ESTABLECIMIENTOS OBLIGADOS A PRESTAR SERVICIOS COMPLEMETARIOS AL ALQUILER (bloque nº 1)

        Los que "no están obligados a prestar servicios” pero prestan servicios voluntariamente como complemento al  alquiler  y los que aunque no quieran prestarlos “están obligados” por normativa turística:

PRIMERO: Están obligados a prestar servicios los establecimientos hoteleros: hoteles, hostales y pensiones, ya que deben prestar una atención continua al cliente, prestan servicio de limpieza, cambio de ropa, custodia de maletas y en su caso servicios de alimentación.

SEGUNDO: Están también obligados a prestar servicios los apartamentos turísticos, de conformidad con el art. 15 del “Decreto 167/2013, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los apartamentos turísticos en Aragón”, por el que se obliga a prestar unos servicios mínimos  a los usuarios de esta modalidad como son:
a)    Limpieza diaria de la recepción y de las instalaciones y equipamientos comunes.
b)    Limpieza de los alojamientos durante la estancia previa demandada de los clientes y con una periodicidad mínima determinada en función de la categoría de establecimiento. Este servicio podrá ser facturado aparte del precio general de la estancia.
c)     Cambio de lencería de baños, cocina y habitaciones con una periodicidad mínima determinada en función de la categoría del establecimiento
d)    Mantenimiento y, en su caso, reparaciones necesarias para la correcta utilización y disfrute del establecimiento.
e)    Recogida de basuras y residuos……..y atención al usuario durante su estancia en todas las cuestiones relacionadas con su alojamiento.

TERCERO: Están obligadas a prestar el servicio obligatorio de desayuno las casas rurales en modalidad de alojamiento compartido, según artículo 9.2 del “Decreto 69/1997, de 27 de mayo, del Gobierno de Aragón , por el que se aprueba el Reglamento sobre ordenación y regulación de los alojamientos turísticos denominados Vivienda de Turismo Rural “(ahora denominadas casas rurales)
Bloque nº 1: hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos y casas rurales de alojamiento compartido.

ALOJAMIENTOS QUE NO ESTÁN OBLIGADOS A PRESTAR SERVICIOS Y SE LIMITAN AL MERO ALQUILER (bloque nº 2)

PRIMERO: Las casas rurales en modalidad de casa íntegra, o en modalidad de casa rural dividida en apartamentos rurales.

SEGUNDO: Viviendas de “uso turístico”,  reguladas en el art. 40.bis del “Texto Refundido  de la Ley de Turismo de Aragón, incluidas por la Ley 2/2014 de 23 de enero de Medidas Fiscales y Administrativas del Gobierno de Aragón

        Su actividad se limita a la entrega de llaves en el momento de recepción del cliente y a la recogida de las mismas a su salida. La limpieza se realiza una vez que el turista se ha marchado y no se realiza ningún servicio complementario. Se asimila a un alquiler de arrendamientos urbanos.

Bloque nº 2: casas rurales de alquiler íntegro y viviendas de uso turísticas, siempre que el inmueble sea propiedad del arrendador.
        Si el arrendador es distinto del propietario no estaría incluido en esta modalidad.
        El concepto es “un alquiler de segunda vivienda” y para ello el IBI (antiguo recibo de contribución urbana) deberá ir a nombre del arrendador.
  Si usted alquila una vivienda, a una tercera persona, para alquilarla como casa rural, no entraría en esta modalidad, ya que sería un alquiler para explotación de un negocio y por tanto para desarrollar una actividad económica.

OBLIGACIONES SOBRE IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS DE ALOJAMIENTO + SERVICIOS (bloque nº 1)

Deberán causar alta en el I.A.E: (y añado el comentario de la instrucción V-0030-14)
…..en aquellos casos concretos en que, por la forma y circunstancias en que se realiza la actividad, ésta no se limite a la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo durante periodos de tiempo, sino que se trate de actividades que reúnan las características propias de las actividades de servicios de hospedaje, por prestar servicios:

1) Deberá causar alta por el impuesto dentro de la Agrupación 68 de la sección primera “Servicios de hospedaje”: Hoteles, hoteles-apartamento, Hostales, Pensiones (artículo 36.2 de La Ley de Turismo de Aragón)


2) Deberá darse de alta el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” Apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico, alojamientos turísticos al aire libre (camping) albergues turísticos, casas rurales y cualesquiera otros que determinen reglamentariamente. (Art. 36.3. de la Ley de Turismo de Aragón)    

  Esta clasificación, se realiza por aplicación del procedimiento previsto en la regla 8º de la Instrucción, que permite clasificar provisionalmente en una rúbrica, las actividades que no tienen clasificación específica en las Tarifas del impuesto.
3) Simple alquiler de casas, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas, solo estarán obligados si cumplen los siguientes requisitos:
      - La cuota asignada a dicha rúbrica, de carácter nacional, se cuantifica en el 0,10 por 100 del valor catastral asignado a dichas viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributando cuando las cuotas por esta actividad sean superiores a 601,01 euros.
    - Por lo tanto, de lo anterior se desprende que sólo deberán prestar declaración de alta en la matrícula del mismo, cuando el valor catastral de todos los bienes inmuebles de la misma naturaleza (viviendas) que posean en régimen de alquiler en todo el territorio nacional, supere en conjunto la cantidad de 601.012,10 euros.

I.A.E DE ESTABLECIMIENTOS  DE MERO ALQUILER
(bloque nº 2)

          El simple alquiler de casas, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”,     En principio, según este apartado estarían obligados causar alta en IAE, pero por otro lado, aunque el  epígrafe 861.1 clasifica la actividad de "Alquiler de viviendas", el cual comprende el arrendamiento, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda, solo estarán obligados si cumplen los siguientes requisitos:
        -La cuota asignada a dicha rúbrica, de carácter nacional, se cuantifica en el 0,10 por 100 del valor catastral asignado a dichas viviendas a efectos del  Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributando por cuota cero cuando las cuotas por esta actividad sean inferiores a 601'01 euros, en cuyo caso, la regla 15. ª de la Instrucción exonera de la obligación de presentar la declaración de alta en la matrícula del impuesto a los sujetos pasivos que se hallen en esta circunstancia.
   - Por lo tanto, de lo anterior se desprende que sólo deberán presentar declaración de alta en la matrícula del mismo cuando el valor catastral de todos los bienes inmuebles de la misma naturaleza (viviendas) que posean en régimen de alquiler en todo el territorio nacional supere, en conjunto, la cantidad de 601.012,10 euros.
    - Igualmente la Orden EHA/1274/2007, de 26 de abril, por la que se aprueban los modelos 036 de Declaración censal de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores y 037 Declaración censal simplificada de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores, en su art. 3 establece que: 
    No están obligadas a presentar las declaraciones censales las personas o entidades que no abonen rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta y que realicen exclusivamente las siguientes operaciones.
    a) Arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.Uno.23. º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (detallado en el siguiente  apartado sobre el IVA)

En resumen están sujetos pero exentos de presentar el alta.

 IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO, ALQUILER +OTROS SERVICIOS (bloque nº 1)

        Deben emitir factura por la contratación y  repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre el destinatario del servicio y cumplir con la totalidad de las obligaciones materiales y formales derivadas de la normativa del Impuesto, contenidas en el artículo 164 de la Ley 37/1992 que dispone lo siguiente:

 1º)  Sin perjuicio de lo establecido en el Título anterior, los sujetos pasivos del Impuesto estarán obligados, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a:

1º Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al Impuesto.
2º Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlos y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.
3º Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente.
4º Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
5º Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.
6º Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del Impuesto resultante.
Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.
7º Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta Ley cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en la Comunidad, salvo que se encuentren establecidos en Canarias, Ceuta o Melilla, o en un Estado con el que existan instrumentos de asistencia mutua análogos a los instituidos en la Comunidad.”

    Respecto al tipo impositivo aplicable a dichos arrendamientos de casas rurales, cuando sean considerados por su normativa específica como alojamientos de turismo rural, el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992 declara que el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
   El artículo 91, apartado uno.2, número 2º de la Ley del Impuesto establece que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a los servicios de hostelería, acampamento y balneario, los de restaurantes y, en general, el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto, incluso si se confeccionan previo encargo del destinatario.
   En consecuencia con lo anterior,  en caso de que los servicios de alojamiento turístico en las casas rurales puedan ser considerados servicios de hostelería, será aplicable a los mismos el tipo impositivo del 10 por ciento.

I.V.A DE ALOJAMIENTOS DE MERO ALQUILER (bloque nº 2)

Están sujetos pero exentos, según la instrucción citada:

…….por otra parte, el apartado uno del artículo 5 de  la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, contiene una definición propia y específica del concepto de empresario o profesional, considerando como tales a los efectos de dicho impuesto, entre otros, a “quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes”.

    Igualmente, el artículo 11 de la  Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios como toda operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con la Ley del Impuesto no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
    En particular, de acuerdo con los números 2º y 3º del apartado dos del citado artículo 11, se consideran prestaciones de servicios “los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra” y “las cesiones del uso o disfrute de bienes”.
    Así pues, en virtud de los preceptos anteriormente expuestos, el arrendamiento de una vivienda, ya sea como vivienda habitual o como vivienda de temporada, constituye en todo caso una operación sujeta al Impuesto.

 Pero se recoge su exención, justificando que no se realiza actividad alguna dentro del inmueble alquilado: 

Por otra parte, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:

“23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
(…)
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

La exención no comprenderá:
(…)
e’) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.”

De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecido en este mismo artículo.

En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas)
o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

Según se desprende del artículo reproducido, la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.

DECLARACION EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS  ALOJAMIENTO + SERVICIOS
 (bloque nº 1)

        De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:
   “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.

    Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
    En caso de calificarse como rendimientos de actividades económicas, al no estar incluida dicha actividad en el ámbito de aplicación del método de estimación objetiva, el rendimiento neto de la misma se determinará por el método de estimación directa.

   De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 28.1 de la LIRPF, el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el artículo 30 para la estimación directa.

    Por su parte, el artículo 10.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE del 11 de marzo), dispone que “en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la presente Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas”.
     De acuerdo con lo anterior, la deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquéllos respecto de los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica.
     Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados mediante el original de la factura normal o simplificada (o documento equivalente emitido antes de 1 de enero de 2013).
     No obstante, conviene señalar que la competencia para la comprobación de los medios de prueba aportados como justificación de los gastos y para la valoración de las mismas corresponde a los servicios de Gestión e Inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.


DECLARACION EN EL I.R.P.F.  MERO ALQUILER  (bloque nº 2)

El artículo 27 de la LIRPF establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.
    A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos circunstancias siguientes:

a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

   La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.

    En el caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los demás bienes cedidos con éste, en los términos previstos en el artículo 23.1 de la LIRPF, y en los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo).
   Al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del Impuesto.

      4 de julio del 2.014.

    

  
   

2 comentarios:

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